6月22日，湖北省高级人民法院发布“涉物业纠纷典型案事例”。

老河口法院的多元解纷案例《某物业公司与胡某物业服务合同纠纷调解案》入选！

基本案情

胡某是某小区的业主，某物业公司为胡某所在小区提供物业服务。自2023年1月1日起，胡某以其所在楼栋一楼茶铺业主私自破窗开门，导致非小区业主随意进出小区、存在严重安全隐患为由，连续两年拖欠物业费。某物业公司多次催交无果，于2025年7月诉至法院，要求胡某按约定交纳物业费。

审理方式

审理法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，由入驻综治中心的调解组织开展先行调解，并指派入驻综治中心的法官指导调解。

一是深入了解案情，找准纠纷症结。与双方当事人“面对面”沟通了解案情。胡某认为一楼茶铺业主私自破窗开门，存在严重安全隐患，物业公司未采取有效措施制止，因此不愿交纳物业费。物业公司则表示，其已采取相关行动，包括与茶铺业主多次协调、加强小区巡逻、安装监控设备，并将茶铺业主的违规行为向住建局、社区、城管局等进行报告，其物业服务从未停摆。胡某认为物业公司未从根本上解决问题，强调问题解决后才肯交纳物业费，调解一度陷入僵局。

二是实地走访调查，明确解纷路径。经到小区实地查看，发现茶铺业主确有破窗开门的违规行为。入驻法官依据法律规定，向茶铺业主告知其在行使所有权或使用权时，应以不损害其他业主的合法权益为前提，劝导其关闭违规开设的门，但茶铺业主以其需要开门做生意为由不愿配合。经深入小区走访，发现小区很多业主都对茶铺业主违规开门可能产生的安全隐患心存担忧，今后有可能产生更多类似本案纠纷。

三是启动联调机制，合理化解纠纷。针对本案实际情况，综治中心依托集成调解资源平台优势，及时启动多部门联合调解机制，组织自然资源规划局、城管局、住建局、社区、法院参与调解工作。多部门联合研究，确定综合调处方案，分工负责，各司其职，积极开展针对性调处工作。

四是情理法相结合，巧疏邻里心结。为缓解各方的对抗情绪，调解小组积极开展释法说理和思想疏导工作。引导茶铺业主换位思考，明晰其法律责任，让其意识到私自破窗开门给其他业主带来的困扰和不便。茶铺业主最终认识到自身存在的过错，表示积极配合整改。及时告知其他业主茶铺违规开门的业主整改情况，引导其主动履行物业费支付义务，双方最终达成和解。茶铺业主对违规改建部位经行政主管部门督促，完成及时整改。批量潜在矛盾纠纷，从源头得以预防化解。

典型意义

本案系因商铺业主违规开门引发的拒交物业费纠纷。实践中，物业公司与业主之间的物业费纠纷往往涉及小区公共设施维护、公共安全保障、物业服务质量等问题，找不准问题症结，便无法实质化解纠纷。

本案中，法院联合入驻综治中心的调解组织，在先行调解过程中，了解到小区很多业主都对茶铺业主违规开门产生的居住安全隐患心存担忧，后续可能产生很多同类潜在纠纷，为“一揽子”解决问题，法院充分发挥综治中心的集成调解资源平台优势，与自然资源规划局、城管局、住建局、社区等多部门联动处置，分工负责、各司其职、紧密配合，由行政主管部门开展联合执法，督促商铺业主对违规改建部位及时整改。法院和调解员多角度开展释法明理和思想疏导工作，形成纠纷化解“组合拳”，最终“一揽子”化解了业主与物业公司的纠纷，既保障了当事人的合法权益，也消除了小区潜在安全隐患。案件当事人最终达成和解，胡某一次性向物业公司支付了欠交的物业费，商铺业主对违规改建部位整改到位，小区的潜在批量物业纠纷从源头上得以预防化解。

法院在化解物业纠纷过程中，严格践行源头治理、实质解纷工作理念，紧盯群众关切的小区安全隐患问题，主动延伸司法触角，加强与基层治理力量的协同联动，切实从根源上化解各类矛盾纠纷，助推社会和谐稳定。